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잘 활용하면 솔솔한 세테크

김씨 부부는 알뜰살뜰 저축한 돈과 대출금을 합쳐 드디어 아파트 한 채를 마련했다. 김씨는 내 집 마련을 위해 함께 노력한 아내와 아파트를 공동명의로 하려고 한다.

주위 사람들은 저마다 “부부공동명의로 하면 세금을 절약할 수 있다”고 한다. 주택구입 시 정말로 부부 공동명의로 하면 세금 측면에 유리할까?

세금 측면서 혜택 볼 수 있어

부부가 공동명의로 등기된 집을 소유하게 되면 특히 아내에게는 부부간의 평등이라는 정신적인 만족감을 줄 수 있다. 남편이나 아내의 사업 부도, 빚 보증으로 인해 집이 넘어갈 상황에 처하더라도 다른 배우자의 지분만큼은 지킬 수 있다.

무엇보다도 부부공동명의는 양도소득세, 증여세 등 세금 측면에 혜택이 있다. 그러나 다주택자나 기존주택 공동 등기시 취득. 등록세와 재산세, 종합부동산세 등은 똑같이 부과가 되므로 유의해야 한다.

양도소득세, 증여세 감면 효과

주택을 부부공동명의로 하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도소득세는 1세대 1주택 비과세 요건을 제외하고는 양도소득세율의 적용 등은 양도자 개인별로 하고 있다. 따라서 부부의 공동명의로 지분을 나눠 놓으면 양도소득세를 부과하는 기준이 되는 과표와 세율도 그만큼 줄어든다. 더욱이 양도소득세는 과표가 일정 구간을 초과할수록 세율이 점점 커지는 초과누진세율을 적용하고 있으니 말이다.

예를 들어 김씨 부부가 2년 간 보유한 주택의 양도시 과세표준이 1억원(최고 36% 세율까지 적용)이라고 가정했을 때 김씨 단독 명의로 등기된 주택이라면 양도소득세는 2,430만원이다. 그러나 만약 부부가 주택의 지분을 반반씩 해서 공동명의로 등기해 두었다면 양도소득세 과표가 각각 5,000만원(최고 27% 세율 적용)이 적용되어 납부할 세금은 부부 각각 900만원, 총 1,800만원에 불과하다.

소득이 없는 전업주부인 부인 명의로 아파트가 당첨돼 증여세가 부과될 경우에도 유리하다. 만약 공동명의로 등기한 집이 5억원일 경우, 이 금액의 절반인 2억 5천만원에 대해서는 자금출처가 확실하고, 10년 동안 3억원에 대해서는 배우자 공제를 해주기 때문에 최소 5억 5천만원에 대해서는 자금계획이 명확해지는 셈이다.

의사결정 시 부부 공동명의로 해야

부부 공동명의의 재산을 처분하고 관리할 때는 공동으로 의사결정을 해야 한다. 따라서 상대방 배우자의 동의 없이는 부동산을 담보로 제공해 대출을 받는 것이 어렵고, 임의로 재산을 처분할 수 없다. 또한 배우자 한 사람이 자신의 지분을 담보로 제공해 집이 경매에 넘어가더라도 싼 값에 부동산을 되찾을 수도 있다.

예를 들어 부부 공동명의 아파트에 대해 배우자 한 사람의 지분만 담보로 제공돼 경매에 부쳐질 경우 공유지분 소유자의 동의가 없는 한 경매개시 결정이 나지 않는다. 만약 경매 개시 결정이 나더라도 지분이 2분의 1에 불과한 아파트를 낙찰 받으려는 사람이 드물고, 낙찰되더라도 매우 싼 값에 낙찰될 확률이 높아 이 경우 공동 소유자가 경매 법원에 우선 매수신고를 하면 낙찰된 값에 아파트를 다시 사올 수도 있다.

기존주택 공동등기로 바꿀 때 증여세 잘 따져야

부동산을 처음 구입할 때부터 부부의 공동명의로 하지 않고, 보유 도중에 공동명의로 전환하는 경우에는 증여세가 과세될 수 있다는 사실을 감안해야 한다. 앞에서도 말했듯이 부부간에 증여를 하는 경우에는 3억원까지 증여공제가 되므로 부담할 증여세가 없지만 3억원 이상을 증여하는 경우에는 증여세를 내야 한다. 또한 등기를 이전할 때에는 취득, 등록세 등의 비용도 발생하게 된다.

이상 살펴본 바와 같이 대체로 부부공동명의는 배우자 한쪽의 단독 명의보다 세부담 측면에서 유리한 점이 많다고 할 수 있다. 그러나 명의 전환 시 발생할 수 있는 각종 세금의 추가 부담과 가족의 내부 상황 등을 반드시 고려하여 의사결정을 해야 한다.