[스크랩] <소재황 칼럼 : 장기적 부동산 전망>

 <2010년 후반기 이후에 장기적인 부동산 전망>

 

2010년 정부의 DTI 규제 이후 많은 사람들이 부동산에 대한 기대감과 실망감이 교차하고 있는 가운데

장기적인 분석과 함께 전망을 할까 합니다.

도대체 왜 부동산 가격이 하락하고 있으며 어떤일이 발생 할 것인가요?

 

<부동산 가격 하락의 이유>

부동산 가격 하락의 이유를 경제학적으로 사회학 적으로 다각화 방면으로 분석해 봅니다.

 

1-투자 주체로의 메리트 하락.

 

우선 우리나라는 부동산을 거주의 대상이 아닌 재산을 불리기 위한 투자의 대상인 것이 사실이였습니다.

그래서 단독주택보다 아파트가 가격이 비싼것이 사실이였고, 작은 평수의 아파트보다 평수가 넓은

아파트가 가격 상승이 높았던것이 사실 이였습니다.

 

전두환 대통령 이후부터 발생한 재건축과 아파트 건축으로 사람들이 150-200이상의 가격 상승을 본 상태에서

우리나라 부동산의 경우는 대출을 받더라도 큰 이익을 주는 투자 대상이였던 것이였습니다.

 

하지만 문제는 김대중 대통령과 노무현 대통령 이후에 실제적으로 부동산 규제가 시작되었고

그로 인해서 투자가 줄어들게 되었고, 그로인해 실제적으로 거품이 조금씩 걷어나면서

실제적으로 이익을 주게 되는 투자 주체가 아닌 실제적인 거주의 주체가 되면서

부동산은 실 수요자 위주로 거래가 지속 되면서 가격이 하락되기 시작 했습니다.

 

문제는 당시 1990년대 말부터 시작한 부동산 규제가 5년 이후 실제적으로 부동산 시장에 영향을 주는

상황을 볼때 현제 상황은 김대중 정부와 노무현 정부의 부동산 규제가 실질적으로

큰 효과를 거두고 있다고 보는것이 맞겠습니다.

 

결론적으로 지금 부동산은 경매와 급매등을 통해 저가 물량이 넘쳐나는 집값상승보다 하락이 예상되는

투자 주체가 아닌 실제적인 거주 주체가 되고 있다는 것이 가장 큰 이유입니다.

 

2-공급과잉과 아파트 위주의 고급 주택 건설이 문제.

 

실제적으로 부동산 가격이 천정부지로 상승하면서 건설사는 아파트 건설을 살기좋은 실용적인

아파트 건설을 하기 보다는 건설후에 단가를 올릴 수 있는 고급화 아파트 위주의 건설을 중심으로

부동산 시장을 이끌었다는것이 문제 입니다.

 

그리고 좁은 공간에 이익을 남기기 위해 많은 주택수를 공급하게 되는 아파트가 건설 되면서

공급 과잉이 된것을 확인 할 수 있습니다.

 

공급 과잉은 가격 하락을 불러 옵니다.

수요와 공급에서 수요가 공급보다 많을때 가격이 상승 하겠지만

부동산 가격이 오른다고 여기 저기에서 재개발 재건축이 실행되어 고급 아파트가 공급되고 있는 지금

절대적으로 공급이 수요보다 많은 상황은 절대적으로 부동산 가격을 상승 시키기 힘들 것 입니다.

 

또한 부동산 가격을 위한 고급 아파트 넓은 평수의 아파트의 건설은 실수효자가 없기 때문에

실제적으로 미분양과 경매로 넘어가는 일이 많아지면서 큰 문제를 일으킬 것 입니다.

 

지금 아파트 가격이나 주택 가격을 보아도 고가 아파트는 떨어지지만 저가 아파트나 실제적으로

작은 평수의 아파트 가격은 작게나마 상승하고 있는것을 볼 수 있습니다.

 

 

3-무리한 아파트 대출 입주가 큰 문제

 

아파트 입주를 하면서 중도금 대출로 분양아파트의 70-80%까지 대출을 해주어

분양해주던 관습이 문제를 낳았습니다.

 

실제적으로 은행에 큰 문제가 있겠지만 지금 아파트에 입주해서 대출금으로 문제를 격고 있는 아파트 입주자

거주자들의 대부분은 대출금을 자신이 가지고 있던 아파트에 대출을 DTI만큼 받아 사용하는

DTI 60%의 대출자들은 아닙니다.

 

아파트 담보대출이라는 것이 아파트 등기부 등본이 있는 상황에서 그 아파트를 담보로 잡아

대출 받는 주택담보 대출의 경우 소득대비 DTI와 아파트 감정가대비 60%까지의 대출이기 때문에

큰 문제가 되지 않는 것 입니다.

 

하지만 중도금 대출이라는 명목하에 아파트 분양가격의 거의 대부분까지 대출을 내어 주고

나중에 등기부 등본이 발행 되면 그 아파트 중도금 대출을 아파트 담보대출로 바꾸어 주는

은행 영업의 상태가 큰 문제를 일으키고 있는 것 입니다.

 

결국 아파트 건설사들의 잘못된 영업 형태로 큰 문제를 일으킨 것 입니다.

 

 

 

 

 

 

<그럼 장기적인 전망은 어찌 될 것인가요?>

 

1-장기적으로 아파트 위주의 넓은 평수 위주의 아파트 가격 하락 지속.

 

DTI를 무시해주고 대출을 해주겠다고 하지만 대출을 받아서 고급 아파트를 매수할

빛지고 고급 아파트에 들어갈 사람은 없습니다. 실제적으로 가격이 아무리 하락 했다고 해서

비싼 가격 메리트가 없는 아파트를 매수할 사람이 없습니다.

 

하지만 문제는 저가 아파트나 작은 평수 아파트 원룸 같은 실수요자 위주의 주택은 가격이 오르거나

거래가 활발하다는 것 입니다.

 

결국은 저가 부동산 물량과 고가 부동산 물량의 양극화가 나타나고

결론적으로 중저가 부동산 물량과 고가 부동산 물량의 가격 차이가 줄어들게 될 것 입니다.

 

장기적으로 고가 아파트의 가격 메리트가 생길때까지는 상당한 가격 하락은 지속 될 것 입니다.

 

 

2-미국 유럽식으로 월세와 하우스 메이트의 거래등이 활발해 질 전망.

 

실제적으로 최근 부동산 거래를 보면 월세의 가격이 변동하면서 주택을 가진 사람들이 자신의 아파트와 부동산을

주택담보대출 이자를 주기 위한 월세로 돌려서 자신의 대출 이자를 값고 자신이 그보다 작은 실수요의

월세로 들어가는 일이 발생되고 있습니다.

그러다 보니 월세 가격은 가격이 상승하고 있는것이 사실 입니다.

 

결국 미국과 유럽식으로 선진국형 부동산이 거래가 발생되는것이 현실 입니다.

 

부동산 보유자는 어찌 되었던지 대출금 상환이 필요하기 때문에

룸메이트 하우스 메이트를 통해 아파트를 나누어 월세를 받아 대출금 상환을 하고

자신의 집을 월세로 내놓아 부동산 담보대출 상환을 하고

 

자신은 실수요가 가능한 월세 집으로 들어가는 일이 발생하게 될 것 입니다.

 

 

3-재건축 재개발 아파트의 미분양 속출과 추진 재건축 재개발 무효화.

 

앞으로 재건축과 재개발이 힘들어 질 것 입니다.

가장 큰 문제가 재건축과 재개발이 미분양 될 수 있다는 생각이 크게 확대된 상태에서

오히려 재건축과 재개발이 자신의 재산을 줄일 수 있다는 상태에서

추진은 무효화 되고 서울 시내에서 재건축 재개발 되고 있는 아파트의 입주가 늦어지는 일이

속출 할 것 입니다.

 

 

4-고급 단독주택의 건축 확산 예상.

 

실제적으로 아파트의 수요가 줄어들면서 많은 재산을 가진 재력가들이 오히려 고급 단독주택으로

입주하고 구입하는 현상이 발생되고 있습니다. 그래서 오히려 건설사들도

부지를 구입해서 3-4층의 고급 빌라촌과 단독주택을 건설하는 현상도 나타나고 있습니다.

 

결국 고급아파트는 중상층으로 내려오고, 오히려 상류층은 여유를 느낄 수 있고 안전하게

살 수 있는 단독주택의 입주를 늘리고 있습니다.

 

이런 현상은 크게 확산 될 것 입니다.

 

 

 

 

 

 

 

<그럼 정부의 부동산 정책은 어찌 되어야 할 것인가요?>

작으나마 개인적으로 생각하는 부동산 대책을 이야기 해 볼까 합니다.

 

1-공급과잉을 막기위한 신규 재건축 재개발 금지 발효.

 

지금 이렇게 부동산 가격을 하락 시킨 이유는 정부에서 무리하게 재건축 재개발을 풀어준것이 문제였습니다.

그래서 일괄적으로 부동산 물량이 풀린것이 문제 입니다.

정부는 공급 과잉을 막기 위해서 신규 재건축과 재개발을 서울 경기쪽에서 금지 시켜야 합니다.

공급을 일시적으로 차단 시키고 그에 따른 거래 활발을 준비 시켜야 합니다.

 

2-시프트 아파트 공급 중지와 새로운 실제적 저소득 주택 지원책 마련.

 

가장 문제가 장기전세주택과 그 아파트 건설이 이루어 지면서 셀제적으로 가장 아파트 구매 의욕을 가진

저소득층의 부동산 구매의욕을 줄임으로써 부동산 가격을 막을 수 없게 되었습니다.

문제는 전 정부와 전전 정부의 무리한 퍼주기식 지원책이 문제였다는 것 입니다.

그렇기 때문에 장기전세아파트등의 공급을 중지 시키고

실제적으로 저소득 미주택자의 지원을 위해 시프트의 공급보다는

정부에서 임대사업을 하는 정부 임대사업 공사로의 전환을 해야 할 것 입니다.

 

지금 아파트의 경우 경매 물량이 많이 나오는데 건설사에서 건설을 새로 아파트를 건설하기 보다는

기존 미분양 아파트의 구입과 경매 아파트의 구입을 통해 장기전세주택을 공급하는 방법을 택해야 하겠습니다.

 

3-장기전세주택의 전세기간 단축.

 

장기전세주택의 계약기간이 너무 길다는 생각이 듭니다.

장기전세 계약기간을 차라리 대폭 줄이는 방법을 선택해야 합니다.

 

정부가 아닌 서울시 SH 공사의 장기전세주택이 서울시의 주택 안정이 아닌

주택 하락의 주범이 된 만큼 방법을 찾아서 조율을 해야 합니다.

 

 

 

이상 원일 전망 해결책을 제시 해 보았습니다.

 

 

 

 

출처 : help2002

글쓴이 : 어쩌다 저녁 원글보기

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